不動産投資のリスクは高いのか？主なデメリットまとめ

最終更新日：2021年08月02日

不動産投資をする前に、不安を抱える人達がよく言うのは、「金額が大きい投資だけにリスクが高い」ということです。

たしかに数百万、数千万円単位で不動産を売買する不動産投資は、一見ハイリスクハイリターンな投資に見えるでしょう。しかし、しっかりとリスク管理をしていけば、実は非常に手堅い投資でもあります。

そこでここでは、投資に対する先入観や不安を少しでも解消できるように、不動産投資に対するリスクについて詳しく解説します。

不動産投資で想定されるリスクとは

不動産投資には様々なリスクが存在します。中には自分でコントロールできるもの、外的な要因で急に発生するものなど対策も違ってきます。

それぞれの条件に従って、どんなリスクがあるかを見的行きましょう。

借主で想定されるリスク

借主で想定されるリスクとは、入居者の状況などで発生するリスクのことです。

空室リスク

まず不動産投資で想像するリスクが、「部屋に誰も借り手がつかなかったらどうしよう」ということです。

借り手がつかないことには収益が発生しないので、ローンで賃貸物件を購入していた場合には、ローン返済が滞って物件を手放さざるを得なくなることもあります。

空室リスクをなくすには、需要が高いエリア、具体的には人が多く住んでいることや、交通の便が良いといったエリアに物件を持つことが、一番の空室対策になります。

また、客付けを依頼する不動産会社選びも重要ですし、入居者募集のために、自分でできる努力を惜しまないことも重要です。

滞納リスク

入居者が付いたものの、家賃を期日通りに支払ってくれないのが滞納リスクです。入居者からの入金が無いようでは、やはりローン返済などに支障が出ます。
対策としては、保証人や家賃保証会社をつける、金銭的に余裕のある入居者かどうかを審査する、家賃回収を管理会社に頼むと行ったことが考えられます。

比較的対策がしやすいリスクですが、外国人入居者などは借りたまま失踪し、家賃回収が難しいこともあります。

建物で想定されるリスク

建物で想定されるリスクとは、所有する物件に起こるリスクのことです。

地震リスク

21世紀に入り、2度の大震災が発生した日本では、いつ地震災害が起こっても不思議ではありません。実際に熊本の地震などでは、耐震性が高いと言われていたマンションでも、崩壊している物件もありました。

地震保険に入る、耐震性の高い最近建てられたマンションを購入するといった対策が考えられますが、絶対の対策というのは難しいです。

火災リスク

入居者の不始末や、放火などによる火災リスクも、不動産経営にはつきものです。耐火性の高いマンションであれば、建物が全焼することは非常に少ないですが、木造アパートでは全焼することも珍しくありません。

ローン購入時には火災保険に入る事になりますが、木造の建物のほうが保険料が高く、負担が大きくなることもあります。ただ地震保険と違い、建て直しの費用が満額近く出ることもあるのでで、できるだけ手厚い火災保険に入っておくことをおすすめします。

経営上想定されるリスク

経営上想定されるリスクとは、国や海外の経済など経営していく上で発生するリスクです。

ローン金利リスク

アパートローンなどの融資を受けて不動産を購入した場合、金利の上昇によって毎月の返済金額が大きく違ってくる可能性があります。

特に、2017年現在の日本の金利は非常に低いので、長期間のローンを組むと将来的に今より高き金利を支払うことになる可能性が高いでしょう。

固定金利での返済を選ぶこともできますが、その場合、変動金利よりも金利自体が高くなってしまうので、一長一短とも言えます。頭金をできるだけ多く入れ、ローン利用額を減らすことで金利リスクも減少させられます。

家賃下落リスク

家賃は、建物の経年数により必ず低下していきます。新築から5年程度ならば、「新築プレミアム」という言葉があるように、高い家賃で貸し出すことができますが、築10年を超えたあたりから、競合物件との競争力を高めるために、価格で勝負しないといけない状況になります。

また、自分の物件よりも新しい物件が周辺に建ってくると、新築物件のほうが設備的に優れていることも多いので、価格を下げることで差別化を図らなくてはいけません。

これは対策をするというよりも、必ず起こることなので資金計画をたてる時に織り込んでおきましょう。

物件価格下落リスク

不動産物件の収益性が低下した場合や、管理ができなくなった場合、最終的に売却することも考えられます。

建物の価値が下がり、売却価格が低下するのは仕方ないですが、土地の価格はエリアによって上下することがあります。

もちろん、値上がりすれば売却益が出ますが、その一方で土地と建物の価格が大幅に下落し、売却してもローンを返済できないことも起こりえます。購入した物件の価値が今後どうなるかを見定める必要があるでしょう。

賃貸管理会社の倒産リスク

あまり起こることではありませんが、賃貸物件の管理を任せている会社が倒産することがあります。これで最も困るのは、預けていた敷金が回収できなくなることです。

退去が出たあと、敷金でクリーニングや修復、リフォームをする人が多いのですが、その資金がなくなってしまうことで、利回りが低下して資金繰りが苦しくなったり、クリーニングができなくなり、客付けに苦労することもあるでしょう。

複数の物件を所有している場合は、一社に任せきりにするのではなく、ある程度管理会社を分散することのも有効です。また、経営的に安定している賃貸管理会社を選ぶことも心がけましょう。

不動産物件を維持するために必要な費用

不動産物件を所有するには、固定出費（ランニングコスト）もかかります。リスクや対策というよりも、計画に盛り込んでおくべきものです。

投資物件を購入する前に、どんな固定費があるのかは、かならず把握しておきましょう。

各種の税金

固定資産税と都市計画税は、不動産を所有しているのであれば必ず課せられる税金です。

収益が出れば所得税、収入によっては消費税も課税されます。減価償却費を使って利益をコントロールすれば、所得税の税額を抑えることもできます。

修繕費

賃貸物件の場合、各部屋の修繕に関しては敷金を使って行うことになります。また、管理費を徴収していれば、公共部分であるエントランスや、設備の管理、メンテナンスもそれらから捻出できます。

しかし、外壁塗装や屋根の葺き替えといった、老朽化による劣化の修繕費用は、収益の中から大家が負担していくことになります。ワンルームマンションを購入した場合は、毎月積み立て修繕費を支払っていくことになります。

一棟アパートを自分で経営している場合は、修繕に備えて資金をプールしておく必要がありますし、ワンルームマンションを購入した場合は、管理費や積立修繕費が適切に管理組合によって運用されているか、又は住人からしっかりと徴収されているかを見る必要があります。

建物の機能を維持し、家賃を維持するために必要な出費なので、これらもきちんと確保しておきましょう。あまりにも修繕費が高い、管理費が高い場合は見直しを図ることで、出費を軽減することもできます。

まとめ

それぞれの分野別に、不動産投資のリスクを見てきました。いろいろな種類のリスクがありますが、基本的には自分の取り組み次第で軽減できるものばかりです。

災害や事故系のリスクに関しても「保険に入る」という、自宅などの不動産を所有するのであれば当然の対策をすることで、リスクを軽減できます。

不動産投資は家賃収入というインカムゲイン、そして売却益によるキャピタルゲインという、二重の収益を得られる投資手法であり、リターンに関しても大きなものがあります。

さらに、運営管理を外部に委託できるので、自分の手を動かすことなく毎月の収入を増やせるということも大きな魅力です。

ここで挙げたようなリスク管理を手堅く行えば、為替や株式相場のように変動が激しくないので、安定性の高い投資とも言えます。

ハイリスクハイリターンではなく、ローリスク・ミドルリターンの投資手法として、投資を検討してみてはいかがでしょうか。