アパートなどのオーナーが加入する火災保険の選び方

更新日：2021年08月02日、[PR]

アパートやマンションのオーナーが加入する火災保険の選び方を解説します。

ポイントは業者任せにせず、自分でしっかり比較して選ぶことです。

業者任せにすると所有する物件に不要な補償までついてきて、ランニングコストが高くなるので注意しましょう。

比較する際に便利なのが、火災保険に特化した一括見積りサイトです。

各社の補償内容や保険料が簡単に比較できるので、自分に合った火災保険が見つかります。ランニングコストをなるべく抑えたい人は、ぜひ使ってみてください。

火災保険について

個人の住宅はもちろんの事、不動産投資家・大家の為の火災保険・地震保険の重要性が増しています。

テレビのニュースを見ても分かるように、ここ最近は地球レベルで異常気象が起こっており、今迄では考えられなかったような頻度で自然災害が発生しているからです。

もし自然災害や火災の影響を受けて、建物倒壊や焼失となった場合、日常生活も大家業も申告なダメージを受けることになります。

そういった予想外の事態に対して何の備えもしていなければ、たちまち事業は失敗してしまうでしょう。

なぜなら、災害に遭った場合、物件の被害額は数千万円～数億円に達する可能性があるからです。

数千万円～数億円にも上る損害リスクから収益不動産を守るには、普段から心掛けておく事が2つあります。

一つは緊急時に対応する為の手持ちのキャッシュを含め、しっかり資金管理を行っておくこと。

もう一つが、これからお話しする火災保険と地震保険に加入しておくことです。

では、火災保険や地震保険なら何でも良いのかというと、勿論そうではありません。適切な保険選びがポイントになります。

こう書くと、アパマンオーナーの火災保険・地震保険選びって何だか難しそうと感じるかもしれません。

ですが、収益不動産の火災保険・地震保険の選び方も、基本的にはマイホーム向けの保険と同じです。

火災保険の選び方と料金相場

火災保険選びで最も大切なのは、補償内容を自分でしっかり確認しておくことです。

というのも、火災保険は単一の補償内容ではなく、いくつもの補償を纏めたパッケージ型の保険になっているからです。

その為、パッケージに組み込まれた補償内容をよく確認せずにお任せ状態で契約してしまうと、自分が所有している物件にとってあまり必要性の無い保証が組み込まれている事があります。

そして、本来必要なはずの補償が抜け落ちてしまっている事が起こりえます。

だから火災保険を選ぶ時には、必ず補償内容を自分の目でしっかり確認することが重要です。

また、火災保険の掛け金を少しでも安くする為に、重要性をよく確認せずに保証内容からあれこれ特約や保証範囲を外そうとする人がいます。

例えば、水災の補償です。確かに、所有物件が高台の上にあれば、床上浸水などの被害に遭う可能性はかなり低いでしょう。

ですが、水災の保証範囲は土砂災害まで含まれています。高台にあっても土砂災害にあうリスクはあるはずです。

むしろ、周囲を山林などで囲まれた高台の物件の場合、逆に土砂災害のリスクが高くなります。

そういったリスクが本当にないのか、行政が発行しているハザードマップをよく確認して判断する必要があります。

もし自分で判断するのが厳しい人は、保険会社の比較を専門に行っている一括見積もりサイトを利用するのがおすすめです。

料金相場

火災保険の料金相場は、エリアや建物構造、規模によって大きく変わります。

その為、一概にこれくらいの相場と言う事が出来ないので、ここでは中古ワンルームと一棟マンションを事例に挙げて料金相場のイメージを掴んでもらいたいと思います。

不動産投資物件のポータルサイトでよく見かける、築20年前後で10畳～11畳程度のワンルームマンションの場合、火災保険（10年）にプラスして5年の地震保険、個人賠償を含めた各種オプションを加えても、年間の保険料はだいたい2万円程度です。

ワンルームの場合は火災保険料の金額が安いので、支払いで悩む事はほとんど無いと言っていいでしょう。

ですが、一棟収益物件の場合は事情が大きく異なります。

例えば、都内で3億円のRC造一棟マンションを購入した場合、火災保険料は年間で14万円弱、10年間で140万円弱にもなります。割引を狙って10年一括契約をしたとしても、110万円弱です。

一括払いで最初に支払おうと思うと、100万円単位の持ち出しが必要になるので、最初の資金繰りをしっかり計画しておく必要があります。

このようにアパートやマンションのオーナーが加入する火災保険は高額になるので、運営で失敗しないためには補償内容がしっかりしていて、料金の安い火災保険を選ぶ必要があります。

そのために必要なことは、なるべく多くの会社の見積もりを比較することで、便利なのが「火災保険の一括見積もりサイト」です。

3分程度の簡単な入力で、大手保険会社の見積もりを比較することができます。しかも当日の見積もりが可能なので、急いでいる人でもOKです。

できるだけランニングコストを安くしたい人は、ぜひ利用してみてください。

火災保険とセットになる地震保険

地震保険は単独で加入する事が出来ません。主契約の火災保険に付随して加入する事になります。

その為、どこの保険会社が良いのかというより、以下の地震保険の特徴を理解しておくようにしましょう。

• 地震が原因で起きた火災は、火災保険で補償されない
• 地震保険は、火災保険の金額の30％～50％の範囲で設定される
• 地震保険の上限額は、建物5,000万円、家財1,000万円

この中で、アパマンオーナーの間でよく勘違いされるのが、地震保険の上限額です。

上限額が建物5000万円で設定されているので、地震の被害に遭った際も地震保険の保険金は5000万円しか貰えないと勘違いする人がいます。

実際には、この上限額は1戸当たりについて適用されます。

例えば、3億円のRC造一棟マンション（戸数10戸）、地震保険の設定範囲は火災保険の50%だった場合、貰える保険金は、5000万円×戸数と、火災保険に対する設定範囲の金額のどちらか低い方が上限額になります。

つまり、5000万円×10戸＝5億と、火災保険3億円×50%＝1億5000万円を比較して、金額の低い1億5000万円が上限額になります。

料金相場

地震保険料は、どこの会社もほぼ同じです。と言うのも、地震保険は国と損保会社（民間）が共同で運営する保険だからです。

つまり、どの保険会社の地震保険を選んでも、料金は同じです。保険料を比較するなら、地震保険の付随先である火災保険の料金で比較することになります。

地震保険料の詳しい料金内容は、財務省が公開している「地震保険制度の概要」に記載されています。

都道府県ごと、耐火・非耐火で料金に違いがあります。火災保険料1000万円あたり、耐火で6800円～22,500円、非耐火で11,400円～36,300円になります。

地震や予期せぬ災害が頻発する昨今、火災保険や地震保険に加入しておく重要性は以前よりも増しています。

保険料を安くするには？

火災保険料を安くするポイントが2つあります。ランニングコストを抑えるためにもチェックしておきましょう。

特約をつける

まずは、特約をつけて安くするという方法から解説します。

火災保険の特約は多肢に渡る為、ここで全ての特約のポイントを説明することは出来ません。

ただ、不動産投資家が火災保険に入る際に、知っているのといないのとでは支払う保険料に大きな違いが出る特約があります。

それが、掛け金を値下げしながら災害時の補償金額を維持できる「約定付保割合（やくじょうふほわりあい）」という特約です。

「約定付保割合」に絡んだ話で、火災保険でよくトラブルになる事例として、「一部保険」の話をしたいと思います。

例えば、建物の再調達価格が2億円する建物があったとしましょう。建物価格が2億円なので、掛け金を2億円にして火災保険に入るのが普通の方法です。

ですが、中古で物件を購入したこともあり、時価1億円の価値しかなかったので火災保険の掛け金を時価と同じ1億円で設定したとします。

その後、この建物を火災に見舞われて、被害額が6000万円になりました。

一部保険という落とし穴

さて、この建物のオーナーは6000万円の保険金を受け取ることができなのでしょうか。

結論から言うと、このオーナーは6000万円を受け取ることができず、3000万円しか支払われませんでした。

このオーナーは1億円の火災保険を掛けているので、6000万円の保険額が支払われるものだと考えていました。

ですが、このオーナーの保険の掛け方は「一部保険」という掛け方になっていた為、保険金もそれに応じて減額されてしまったのです。

これは、建物価格2億円の物に、時価に合わせて1億円しか掛けていなかったので、建物本来の価値に対して50%分しか保険を掛けていないという、「一部保険」という扱いになってしまっていたのです。

その為、支払われる保険金も、一部保険に合わせて50%の3000万円しか支払われませんでした。

たしかに、全焼するリスクの少ないRC造で、建物の時価よりも高い掛け金を設定するのが賢いやり方だとは思えません。

しかし、一部保険状態では掛け金を安くできても、災害時に支払われる保険金も掛け金に応じて減額されてしまいます。

そこで、保険の掛け金を下げつつも、「一部保険」になるのを避ける事ができる「約定付保割合」の特約を活用するのがおすすめです。

約定付保割合

「約定付保割合」は、保険を掛ける割合について事前に取り決めを行うという特約です。

先ほどの例でいくと、2億円の建物に対して特約で「約定付保割合を50%」に設定しておけば、2億円×50%＝1億円以下の損害に対しては、保険金は満額支払われることになります。

この「約定付保割合」をうまく活用すれば、「一部保険」状態のデメリットを解消しながら、火災保険料を節約することができます。

掛け金は「一部保険」状態よりも高くはなりますが、保険金が満額支払われるメリットを考えれば、なかなかお得な節約方法だと思います。

RC造の一棟マンションの場合、建物が全焼するリスクは低いです。それに加えて近くに消防署があれば、さらに全焼のリスクは低くなります。

そういった場合、保険代理店と相談しながら、「約定付保割合」を使って掛け金を下げるのも効果的です。

保険会社の比較は絶対に行う

一棟収益物件の場合、物件の規模によって火災保険料がかなり高額になることが分かってもらえたと思います。

高い保険料を安くする為に必要なことは、できるだけ多くの会社から見積りを取って比較することです。

ただし、各保険会社に問い合わせて見積もりの依頼をするのは非常に大変です。

そこで、おすすめなのが火災保険に特化した一括見積もりサイトです。中でもおすすめなのが、「火災保険の窓口」です。

3分程度の簡単な手続きで、他のサイトとは違い依頼した当日に見積もりを比較できます。

「三井住友海上」や「東京海上日動」など大手が登録していて、契約実績も25,000件あるので安心して使えます。

20年30年と運営していくには、ランニングコストをいかに抑えられるかがポイントになるので、業者任せにせず自分でしっかり比較して保険会社を決めるようにしましょう。

火災保険でおすすめの比較サイト

火災保険の窓口

火災保険の窓口は「三井住友海上」や「東京海上日動」など大手保険会社の火災保険を比較することできます。

他の一括見積もりサイトと違い当日の見積もりが可能で、手続きも3分程度と簡単です。契約実績も25,000件あるので安心して使えます。

できるだけ火災保険を安くしたい人や、どの会社がいいの悩んでいる人、現在加入している保険料が高いと感じている人におすすめのサイトです。

公式サイトはこちら