海外の不動産に投資するメリットとデメリット、リスク

最終更新日：2021年08月02日

今、投資家達の間で海外不動産への投資が注目を集めています。というもの、日本国内の不動産市場は既に成熟しきっており、物件価格や利回り面で「うま味」が減っている状況だからです。

加えて日本はこれから超高齢化社会、人口減少などの深刻な問題を抱えており、今後の不動産市況について先行きの不透明感が高まっています。

その為、市場が縮小傾向にある国内から、高いGDP成長率を誇る東南アジアなどの新興国や、先進国の中でも移民受け入れに積極的で、毎年人口が増加している北米などの国の不動産が投資対象として注目を集めています。

そこで今回は、海外不動産投資のメリットとデメリットについて解説しながら、具体的に物件を購入するまでの流れや必要書類などについてまとめました。

海外の物件への投資

機関投資家や資産家が、海外不動産投資に熱い視線を注ぐのには理由があります。デメリットを享受してでも、投資する事でより大きな収益獲得のチャンスに恵まれているからです。

海外不動産投資はメリットをよく理解しておくことで、収益獲得のチャンスを拡大することが出来ます。一方で、国内の不動産投資とは全く異なったデメリットが存在し、よく理解しておかなければ逆に大きな損失を被ることになります。

これから海外不動産投資についてのメリットを3つ紹介し、その後にデメリットを2つ学んでおきましょう。

メリット

海外不動産投資におけるメリットは大きく3つに分けられます。

1. 節税効果
2. 資産保全に対するリスク分散
3. 国内の不動産に比べて収益性が高い

ここでは、これらの3つのメリットについて詳しく説明します。

1-1.高い節税効果を得られる

海外不動産投資では、日本よりも遥かに償却資産比率が高い投資物件が豊富にあります。

そして、それらへの投資と、税制の損益通算を駆使することで大きな節税効果を得られるメリットがあります。

例えば、海外投資先として人気のアメリカには、償却資産比率の高い収益物件が非常にたくさん存在します。

通常、減価償却が認められるのは土地を除いた建物部分だけです。そのため、減価償却費は土地と建物の不動産評価比率に大きく影響を受けます。

建物の評価割合が大きいほど減価償却費が大きく取れて、節税効果が高くなるからです。

日本の場合、土地と建物の資産評価割合は「8対2」と言われています。つまり、建物の評価価格に対して、土地の評価価格が著しく大きいのです。

ですから、日本での不動産投資は、減価償却費による節税効果が低くなってしまいます。

一方、海外の不動産評価価格を見てみると、土地と建物の資産評価割合が「2対8」と逆転しています。

つまり、土地の評価価格に対して、建物の評価割合が日本よりも遥かに高いので、同じ金額の物件に投資をしたとしても、減価償却費の仕組みを利用した海外不動産投資の方が節税効果は高くなります。

また、海外の不動産投資であっても、居住地域が日本であるならば、日本の税制が適用されます。つまり、仮にアメリカの不動産を購入して不動産所得を得たとしても、日本で確定申告を行い、日本の税制にしたがって納税することになります。

1-2.加速度償却の利用

その際、日本の税制で認められている「加速度償却」を利用することで、より大きな節税効果が期待できます。これは、木造の耐用年数である築22年を越えた木造物件に対して、4年で償却をすることを認めた制度です。

この加速度償却と、土地と建物の資産評価割合「2対8」という海外不動産投資ならではの資産償却費率の高さの2つを組み合わせる。これで、さらに節税効果を高めることができます。

そして海外の不動産投資物件には、償却資産比率が高いだけでなく、4年間での加速度償却が出来る物件が豊富にあります。

1-3.加速度償却と損益通算

海外不動産投資では、4年間で減価償却できる加速度償却に加えて、損益通算を組み合わせることが出来ます。これによって、更なる節税効果が期待出来るのです。

海外にある不動産から得られた収益であっても、日本国内の不動産から得られた収益と同様に、日本の法律に基づいて課税されるのは先ほど述べたとおりです。

不動産投資で減価償却費を費用として計上した場合、償却費用が大きい為、所得が赤字になる場合が多々あります。

賃料収入による不動産所得が赤字になった場合、事業所得や給与所得などと「損益通算」することで、所得税や住民税を節税することが出来ます。

つまり、加速度償却と損益通算の仕組みを利用した海外不動産投資は、国内で支払う税金が高額になる富裕層にとって、節税効果が大きく期待できるというメリットがあるのです。

2.リスクの分散が出来る

海外不動産投資には、リスクを分散できるというメリットがあります。このリスク分散について、3つの側面から解説しましょう。

一つめは災害に備えたリスク分散です。

日本は地震などの災害が非常に多い国です。所有物件が大地震に見舞われると、非常に大きな被害をこうむります。国内でエリアを分散するのも一つの手ですが、投資先を海外まで拡げることもリスク分散の観点から非常に有効な手段です。

2つ目はカントリーリスクです。

今までの日本は政治や経済情勢が安定していたのであまり実感しにくかったのですが、朝鮮半島有事の可能性が高まったことで、戦争に巻き込まれるリスクも無視できなくなりました。

3つ目は通貨を分散して所有するメリットです。

日本円は非常に信用度の高い通貨ですが、首都直下の大災害や戦争が起きた場合はどのような状況になるか分かりません。海外に不動産を所有するということは、その国の通貨で収益を受け取ることになります。つまり、通貨を分散保有することで、円だけを保有することのリスクを回避することになります。

3.国内に比べて収益性が高い

海外不動産投資ではキャピタルゲイン、インカムゲインの両方が狙えます。

人口減少、少子高齢化の進行によって市場が縮小する国内とは違い、新興国では人口増加が起こっています。また、先進国の中でも移民受入れに積極的なアメリカやカナダなども人口増加が続いており、不動産投資の収益性が高いです。

特に新興国では、人口増加、インフレ、工業化により賃金が上がることで、家賃相場の上昇も見込めます。新興国の中でも東南アジアは、高い収益性が期待できるということで、投資家の間で注目度が高まっています。

都心など一部の地域を除き、売買価格と賃料水準が下がり続けている国内不動産市場とは違い、ますます収益性の向上が見込めるのが海外不動産投資です。

デメリットやリスク

海外不動産投資におけるメリットを学んだところで、次はデメリットとリスクについて学びましょう。

デメリットとリスクには3つの側面があります。

1. 銀行融資が使えないことがある
2. カントリーリスク
3. 情報収集の難しさ

この3つについて順番に説明していきます。

1.銀行融資が使えないことがある

海外不動産投資におけるデメリットの一つに、銀行融資を利用しづらい、もしくは使えないことがあるという事が挙げられます。

不動産投資は、なぜ収益拡大のスピードを加速させることが出来るのか。

それは、銀行融資を利用することでレバレッジを効かせ、より少ない自己資金で大きな収益を手にすることが出来るからです。

日本では現在、低金利や少ない自己資金、はては満額融資とかなりな好条件で銀行から不動産融資を受けることが出来ます。逆に言うと、日本国内での不動産投資におけるメリットと言えば、この銀行融資を利用しやすいという事だけになりつつあります。

一方で、海外では国によっては銀行融資が使えない、もしくは利用できても自己資金を高い割合で準備しなければならないということがあります。中にはノンリコースローンなどのフルローンの仕組みが充実している国もありますが、不動産の評価方法や会計制度、税制などが違う為、ローンを利用するにあたってもそれらをよく理解しておく必要があります。

自分で全てを学ぶ事は効率も悪く難しい為、海外の不動産投資に長けた専門家の知識を借りる事は必須です。

2.カントリーリスク

2つ目はカントリーリスクによる予想できない事態に遭遇する可能性です。

これは特に発展途上国で注意しておくべきことですが、先進国や日本国内とは違い、政治や経済が安定していない事があります。政治的な不満や経済格差によるデモ、暴動などが起きる可能性があることを理解しておいて下さい。

しかし、発展途上国は人口増加や工業化の影響で収益性が著しく向上していて、美味しい市場と言えます。リスクだけを考えて、最初から全く検討しないというには惜しい市場でもあります。

発展途上国に投資する場合は、海外不動産投資に長けた国内大手不動産仲介だけでなく、現地での人脈作りにも取り組みましょう。最新の生の情報を手に入れる仕組みを作ることでリスクを下げることが期待できます。

3.情報収集の難しさ

3つ目は情報収集の難しさです。

国内であれば、ネットや店舗で簡単に不動産物件の情報を手に入れることができます。また、現地を訪れて物件情報に間違いはないか、物件の周辺状況や需給バランスなどを簡単に調べることができます。ですが、海外の場合はそう簡単にはいきません。

海外不動産を扱っている不動産業者の数は少なくなりますし、それらの情報が本当に正しいのか現地に行って確認するのにも時間とお金がかかります。その為、海外不動産投資では、現地に精通していて情報の信頼性がより高いと考えられる仲介会社を利用することが重要です。

しかし、どこが信頼できる業者なのか分からないという事であれば、まずは大手仲介会社に相談することをお薦めします。

海外の不動産を買うまでの流れ

海外不動産投資におけるメリットとデメリットを学んだ後は、具体的に物件を購入するまでの流れを見ていきましょう。

人気が高い場所を選ぶ

海外不動産を買う上で大切な事は、人気の高い場所を選ぶことです。これは先ほど説明したデメリットとリスクの回避にも繋がります。人気の高い場所の物件であれば、物件の入手先、物件情報の数と質、専門家の助言などを得られやすくなります。

逆にこのポイントを外すと、思うように投資対象を決められず、海外不動産投資が遅々として進まないことになります。

不動産を購入する際の手続きの流れ

海外不動産購入までの手続きは、国や地域によって違います。ですが、まずは日本国内での不動産購入の流れを理解してください。

1. 物件情報収集
2. 現地視察
3. 買付書の作成
4. ローン申込み
5. 売買契約・ローン契約
6. 登記・物件の引き渡し

海外不動産投資も基本的にはこの流れに沿って契約まで進むのですが、上の各ステップが国や地域によって違う為、必ず事前に仲介会社によく説明をしてもらって下さい。

例えば、海外不動産投資で人気のハワイで不動産を買う場合、エスクローと呼ばれる政府が公認した中立機関を通してでしか買えません。

売買契約の事務作業から購入代金の管理まで、このエスクローと呼ばれ機関がすべてを取り仕切ります。その為、日本のように売主と買主の直接契約、不動産仲介会社と通した契約の流れとは大きくことなります。

国内の不動産投資よりも高い収益性が見込める海外不動産投資。しかし、成功させるにはメリットとデメリットをしっかりと理解しておく事が大切だと分かっていただけたのではないでしょうか。

実際に購入するまでの流れをイメージしておきながら仲介会社にコンタクトを取れば、よりスムーズに海外不動産投資を進めることが出来るでしょう。