個人で不動産売買を行う際は何か資格がいるの?

個人で不動産売買を行う際は何か資格がいるの?

不動産の売買といえば、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし昨今、不動産会社を通さず、個人間同士で不動産の売買をおこなうケースが増えているようです。

個人間取引をする目的のほとんどが、「不動産会社へ仲介手数料を払うのがもったいない」という理由からだと思います。

2,500万円の中古分譲マンションを、不動産会社を介して売買した場合、売主と買主の双方が、仲介手数料として874,800円(税込)を払うことになります。

この仲介手数料を節約したいと思う人が、個人間での不動産売買を検討している人たちです。

実際、個人間取引することで、仲介手数料を節約できるかもしれませんが、不動産会社を介さず、個人同士で不動産の売買をして法律的には問題はないのでしょうか?

今回は不動産の個人間取引に関して、法律的な問題、取引の流れなどについて詳しく解説します。

不動産の個人売買について

不動産会社に売買の仲介をお願いした場合、契約成立時には、売主と買主の双方それぞれが、「売買価格×3%+6万円+消費税」を仲介料として支払うのが一般的です。

2,000万円の売買価格なら
「2,000万円×3%+6万円+消費税=712,800円」

3,000万円の売買価格なら
「3,000万円×3%+6万円+消費税=1,036,800円」

この仲介手数料の中には、どのような報酬項目が含まれているのでしょうか。

  • 広告宣伝・集客料
  • 物件案内代行料
  • 契約書作成料
  • 契約代行料

ホームページや新聞折込チラシで物件情報を公開して集客したり、購入希望者には売主に代わって物件案内もしてくれます。さらに購入希望者がみつかると、契約書作成や契約そのものの仲介をしてくれます。

こう考えると、売却相談から契約業務まで一貫して代行してくれるので、とても便利な存在ではあるのですが、それにしてもやはり仲介料は少々割高に感じてしまいます。

そういった理由もあり、昨今は不動産会社を介さず、個人間同士で不動産売買を行うケースが増えていると考えられます。

10年前までは、個人同士で不動産売買を行うといえば、かなりハードルが高いと感じる人も多かったはずです。

しかし今はインターネットの普及もあり、誰でも簡単に個人間取引のやり方や流れを調べることが可能になり、以前ほどハードルが高いと感じる人が少なくなったのも原因の1つだと思います。

メリット

個人間取引を行うメリットは、「仲介手数料を節約できる」この一点に尽きます。

売却価格が3,000万円を超えていれば、仲介手数料だけで100万円を超えるので、これだけでも十分過ぎるほどメリットがあると言えます。

デメリット

メリットが仲介手数料を節約できるという一点だけだったのに対し、デメリットは多いです。その中でも代表的な4つを紹介しておきます。

  • 手間と時間がかかる
  • 買主を自分で探すのは大変
  • 住宅ローンを利用できない可能性がある
  • トラブルが起きたとき、仲裁に入ってくれる人がいない

手間と時間がかかる

購入希望者への物件案内、契約書の作成、契約業務、不動産登記など、やらなければならないことは山積みです。

これらをまったく知識が無い状態から、ネットなどで情報収集しながらやっていくのは、相当な労力と時間を有するのは説明するまでもありません。

買主を自分で探すのは大変

不動産会社に依頼すれば、何もしなくても物件情報をホームページや不動産ポータルサイトなどに掲載してくれます。しかし、これを自分でやるとなるとハードルが相当高いです。

自分でホームページを作って物件情報を公開するのか、それとも無料の不動産情報サイトを利用して購入希望者を見つけるのでしょうか。

どちらにしても、あまり賢いやり方だとは思えません。

以前、同じような相談をしてきた友人がいましたが、その友人には「地元のフリーペーパーに広告費を払って掲載してもらう」とか、「自分で物件チラシを作って、近くのアパートや賃貸マンションにポスティングするしかない」とアドバイスしたことがあります。

そうすれば広告費などで、多少の費用は掛かりますが、それでも5万円程度ですませることができます。

住宅ローンを利用できない可能性がある

個人同士で不動産売買を行うと、住宅ローンを利用できない可能性が高くなります。銀行の多くは住宅ローンの融資条件として、「不動産売買契約書」と、「重要事項説明書」を提出するようになっています。

しかし個人間の不動産売買では、不動産売買契約書は準備できても、重要事項説明書を準備することはできません。

なぜかというと、重要事項説明書の作成は宅建資格保有の業者でなければ行うことがでないからです。これは融資をする側として、やはり個人同士の売買契約ではなく、きちんとプロの不動産会社を介してくださいという銀行側の主張だと思ってください。

そのため個人間同士の不動産取引では、現金一括精算となるか、もしくは重要事項説明書を作成してくれる代行業者に依頼するしか方法はありません。

トラブルが起きたとき、仲裁に入ってくれる人がいない

そして一番面倒なのが、何かしらのトラブルが発生したときです。売却後に「雨漏りがすることは聞いてなかった」とか、「隣の土地の所有者と境界のことで揉めている」とクレームが入ったとき、あなたはどうやって対処しますか?

不動産会社が仲介してくれていれば、このようなトラブルのとき仲裁役をしてくれます。しかし、個人間同士の不動産売買であれば、買主と売主が直接クレームを言い合うことになり、なかなか収集がつきません。

とくに中古住宅の場合は、何かしらの不具合や欠陥があって当然なのですが、数千万円も出して購入する側にしてみれば、欠陥部分は修理してもらうことが当然という言い分でもあります。

そのため個人間同士の不動産取引では、「瑕疵担保責任を免除する」という趣旨の内容を契約書に記載することもありますが、それでは明らかに買主が不利になってしまうため、なかなか買主側の合意を取り付けることができません。

そこで、瑕疵担保の責任期間を1ヶ月や2ヶ月に短縮するというやり方があるのですが、このようなやり方も自分で調べたりしなければ、誰もアドバイスしてくれません。

宅建免許は必要なのか?

不動産業者が物件の売買や賃貸の仲介をするためには、宅建免許を所有していることが条件となっていますが、個人間での売買時には宅建免許の資格を持っている必要はなく、これはしっかりと法律でも認められています。

あくまでも商売目的で不動産の売買をするときに限り、宅建免許が必要になるため、個人間同士で一度きりの不動産取引であれば、宅建免許は必要ないとされています。

ただし例外があり、個人間同士の不動産売買でも、以下のようなときは宅建免許が必要となるので注意してください。

  • 不特定多数の相手に土地を販売する
  • 反復して土地売買を行う

例を出すと、相続した500坪の田んぼを造成し、10区画の宅地ができました。この宅地を10人の人に売却する行為は、「不特定多数の相手に売却する」に該当するため、宅建免許が必要となります。

さらに、相手が特定の住宅販売会社であっても、その業者に複数回に渡り土地を売却する行為も、「反復して土地売買を行う」に該当するため宅建の資格が必要となります。

造成する前に、500坪まとめて住宅販売会社に1回で売却するのであれば問題はありません。

個人売買する際の流れや費用

一度きりの不動産売買であれば、宅建免許を持ってない人でも問題なく取引できることは理解頂けたと思います。

それでは、個人間同士で不動産取引をする際、どれくらいの費用が掛かり、どのような流れになるのかについて解説します。

個人売買でかかる費用

不動産の個人間売買で掛かる費用についてですが、これは売主側の状況によって金額が異なってくるので、ハッキリした金額をお伝えすることはできません。

例えば、売主側が住宅ローンを支払っている最中であれば、抵当権が設定されているため抹消手続き費用だったり、一括返済時の手数料などが掛かることになります。

ただし売主側が住宅ローンをすでに完済しており、その不動産を担保に金銭の借入れ等がないというケースでしたら、ある程度の金額は算出することができるので、今回はこの状態で解説していきます。(※登記費用については、売主ではなく、買主負担とするのが一般です)

実費として掛かる費用としては、個人で法務局へ出向き、登記の所有権移転をするくらいです。

内容 金額
登録免許税 住宅の場合固定資産税評価額の1,000分の20
土地の場合固定資産税評価額の1,000分の15
登記事項証明書 土地・建物一筆につき1,500円
印鑑証明、住民票、評価額証明など 数千円程度

このように個人売買する土地の状況によって、登記費用の金額も変わってきます。

それに登記関係は、慣れていればそう難しくもありませんが、必要となる書類が多かったり、評価額の計算なども絡んできて面倒なので、ここは多少の費用が掛かったとしても、専門家である司法書士に依頼するのが賢明な判断だと思います。

行政書士も個人売買のサポートをしているような宣伝をしていますが、登記に関して行政書士は代行できませんので注意してください。

司法書士に依頼するとして、純粋に所有権の移転登記だけであれば、報酬は5万円程度、高くても10万円ほどだと思います。

個人売買の流れ

個人売買で一番悩むのが売買契約に関する事項です。どのような書類を用意すればいいのか、契約書にはどのような内容を記載しておけばいいのだろうかなど、不安な問題がいろいろと出てくるはずです。

まずは不動産を個人同士で売買するときの、全体的な流れを紹介しておきます。

個人で不動産を売却するときの流れ
  1. .物件の売却価格を決定する
  2. .売却用の物件情報をまとめる
  3. .売却価格を決めて広告を出す
  4. .物件問い合わせの対応や物件案内
  5. .価格交渉や引渡し時期などの調整
  6. .売買契約書・重要事項説明書などの作成
  7. .契約契約・手付金受け取り
  8. .決済と引き渡し

物件の売却価格を決定する

まずはいくらで売却するのかを決めなければならないのですが、自分の理想価格ばかりを主張してしまい、近隣の相場とかけ離れていると誰も見向きもしてくれなくなるので、近隣の売却相場をまずは調べることから始めましょう。

大手のポータルサイト(SUUMO、goo不動産など)で近くに売り出されている不動産物件がないか調べてみましょう。そこで似たような物件を発見できなければ、次は過去の取引履歴を参照して、近隣の売買取引価格を調べる方法があります。

過去の取引履歴は、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」というサイトで、誰でも簡単に調べることができます。

・国土交通省 土地総合情報システム
http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

売却用の物件情報をまとめる

不動産会社の物件情報と同じように、売却物件の情報を資料として作成しなければなりません。

間取り図、物件写真だけでなく、その物件の細かな必要事項(用途地域、築年数、土地の広さ、施工面積など)も全部調べておく必要があります。

どのような項目を調べておけば良いのかについては、不動産会社の物件情報などを参照して頂くのが一番わかりやすいと思います。

ただし、すでに売却相手が決まっているというのであれば、そこまで詳しい物件資料を作る必要はないと思います。

売却価格を決めて広告を出す

物件資料が完成し、売り出し価格が決まったのであれば、さっそくその物件情報を公開します。ここで問題となるのが、どのような媒体に物件情報を載せるかです。

通常の不動産仲介であれば、売却を依頼した時点で不動産会社が自社ホームページや、提携している大手不動産ポータルサイト(SUUMOやHOME’Sなど)に登録してしてくれます。

しかし個人でこのような大手サイトに物件情報を出すのはあまり聞いたことがありませんし、実際に問い合わせをしても「個人売買には対応してません」という回答をする業者が多かったです。

つまり、個人で売買することを考えているのであれば、このような大手不動産サイトへ売却情報を掲載するのは少しハードルが高いように思います。

仮に対応してくれたとしても、加入金や掲載料などで数万円~数十万円掛かることを覚悟しておかなければなりません。

そこで、現実的な方法として思い付くのが上記でも紹介した、地元のフリーペーパーへ広告を記載したり、自分でホームページを作るしかありません。多少お金は掛かりますが、一番効果が高いのは自分で新聞に折り込みチラシを入れることでしょう。

どのような方法にせよ、この物件広告の問題が個人売買では大きな壁となることを覚悟しておきましょう。

物件問い合わせの対応や物件案内

物件情報を見た人から問い合わせの電話やメールにも個人で対応する必要もあります。

とくに面倒なのが、物件案内と不動産会社を通さないことを説明し、納得してもらうことだと思います。仲介手数料を節約したいという気持ちは皆さん同じだと思いますが、それでも数千万円もする不動産の売買を個人同士でやりたいと思う人はそうそういません。

これは個人的な見解なのですが、具体的に購入したいという人が5組いたとして、個人間での不動産売買を受け入れてくれる人は1組くらいだと思います。

残りの4組の購入希望者を、みすみす逃してしまうリスクはかなり高いと思います。

価格交渉や引渡し時期などの調整

具体的な購入希望者が見つかったら、次は最終的な価格交渉と引渡しの時期について決めていかなければなりません。

これは不動産会社を通しても、個人売買でも同じことなのですが、売り出し価格のまま購入してくれる人はほとんど皆無ですので、多少なりとも値引きの交渉をされることは覚悟しておくようにしましょう。

そこで、いくらまで値下げに応じるかは自分次第ですが、1円たりとも値引きには応じないという姿勢は、あまり良い印象を与えませんので、多少なりの値引きを想定して、最初から少し高めの価格設定にしておくようにしましょう。

売買契約書・重要事項説明書などの作成

最終価格や引渡し時期の調整が出来たら、いよいよ最終局面へと入っていきます。ここからは契約に向けての話しになりますが、個人売買ですので、契約に必要な書類もすべて自分で用意しなければいけません。

といっても個人間の不動産売買であれば、契約書を交わさなければならないという決まりはありませんので、厳密にいえば双方が納得しているのであれば、口約束だけで不動産売買を成立させることもできます。

しかしそれでは買主側も不安でしょうから、やはり少なからずとも形式的な契約書くらいは用意することになるでしょう。

少し驚かれるかもしれませんが、不動産の売買契約書なら文房具店でも購入できますし、インターネットを利用して雛形をダウンロードすることもできます。

それに、通常の不動産売買では「重要事項説明書」という書類も必要なのですが、この書類も契約書同様に必須ではありませんので、必ずしも準備する必要はありませんし、これは契約書のように文房具店やインターネットで簡単に入手できるものではありません。

この重要事項説明書を作成できるのは、宅建業の免許を受けている業者に限られており、個人売買に関しては司法書士でも作成することが許されてない書類です。

だったら無理して用意しなくてもいいと思われるかもしれませんが、先にも説明したように、この重要事項説明書がなければ、銀行などは住宅ローンの融資は難しいです。

この対策としては、不動産鑑定士や弁護士、司法書士などに依頼をして、重要事項説明書の代わりとなる不動産調査の報告書を取得するなどがあります。

この部分が、個人間での不動産売買で一番のネックになるポイントですので、この件をしっかりと理解し、何かしらの対策を考えてなければ個人での不動産売買は難しいでしょう。

契約契約・手付金受け取り

住宅ローンは使わず現金で購入するという買主であれば、実際の契約業務に進むことができるでしょう。

契約そのものは形式的なもので終わるので難しくはありません。このときに手付け金を受け取るか、それとも現金での一括決済をするかは双方の話し合いで決めておけば問題ないでしょう。

決済と引き渡し

通常は決済と同時に物件の引渡しをします。このときに問題となるのが登記です。

登記はこの記事の中でも解説しているように、個人でやることもできますが、司法書士へ依頼するのがベストでしょう。この時、契約書の作成から契約時の立会いまで一緒に依頼することもできます。

契約書の作成から契約立会い、そして登記全般の依頼をお願いしても、司法書士へ支払う報酬は15万円~20万円程度だと思います。

これを買主と売主で折半すれば、そこまで大きな出費にはなりませんし、仲介手数料を払うと思えばかなり安上がりだと思います。

個人売買でよくある質問

ここでは個人売買においてよく寄せられる質問を、簡単に解説していきます。

媒介契約中の物件を不動産会社と個人間取引する

すでに特定の不動産会社に売却を依頼して、媒介契約を締結している人からの相談です。この場合、注目したいのが「どのような媒介契約を締結しているのか」です。

媒介契約といっても「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」という3つのタイプがあります。

この中で、「専属専任媒介契約」だけは、自分で探してきた購入希望者と個人間で売買契約をすることができない決まりになっています。厳密にいうと売買契約はできますが、不動産会社へ違約金を支払うことになります。

つまり、一般媒介契約や専任媒介契約であれば、たとえ媒介契約を不動産会社と締結していても、自分で探してきた相手に不動産を売却することはできますし、それが個人間での不動産取引であっても何も問題はありません。

もちろん、媒介契約をしている不動産会社に仲介手数料を払う必要はありませんし、違約金等を請求されることもありません。

住宅ローンの残債務がある物件でも、個人間取引できるの?

住宅ローンが残っている物件を個人で売買するには条件があります。

それは、個人での売買契約前に、一括して残債務を全額返済するか、売却した代金で一括全額返済することです。それ以外であれば融資をしている金融機関が売却することに合意してくれません。

どのような状況にしても、残債がある物件を売却する場合は、事前に融資をしてくれている金融機関に相談が必要です。抵当権者をないがしろにして売却の話をすることはマナー違反になるので注意しましょう。

個人間取引でも住宅ローン控除は利用できるの?

買主が住宅ローンを利用して物件を購入するのであれば、たとえ個人間取引だとしても、住宅ローン控除が適用される可能性は高いです。しかし問題は、個人間同士の不動産売買に、住宅ローンを融資してくれる金融機関があるのかということです。

融資機関のほとんどが、契約書と重要事項説明書の提出を求めてきます。個人間売買では重要事項説明書が作れないという説明をしましたが、これが住宅ローン融資のさまたげになります。

誤解を恐れずに言うと、銀行などの融資先は、「なるべくなら個人間同士の不動産売買には融資をしたくない」というのが本音なのでしょう。

まとめ

不動産の個人間取引は仲介手数料を節約できるので、気になっている人も多いと思いますが、実際問題としてクリアしなければならない壁が多いことも理解しておく必要があります。

特に大きな壁となるのが、「物件情報の宣伝広告方法」と、「住宅ローン利用」の問題でしょう。

この2点を踏まえて考えると、「売主がすでに決まっている」、「売主が住宅ローンを利用せず、現金一括で購入してくれる」というのであれば、個人間での不動産取引もおすすめできます。

その場合は多少費用が掛かっても、契約書の作成や登記関係のことを考慮して、専門家である司法書士へ依頼することもおすすめします。

司法書士へ依頼しても、20万円(売主、買主ともに10万円負担)くらいなので、不動産会社へ仲介手数料を払うより安い出費で売却できるでしょう。


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